Acquisition immobilière et pourquoi pas une SCI familiale ?

Une société civile immobilière familiale vous permet de gérer un ou des biens à plusieurs, il faut être au minimum 2.
Elle réunit des membres d’une même famille et alliés jusqu’au 4e degré.

C’est une société dans laquelle les membres d’une même famille apportent une quote-part d’un immeuble qu’ils possèdent et c’est alors la société qui en devient le propriétaire. L’apport peut également être en numéraire, c’est-à-dire, une somme d’argent. Dans ce cas, c’est la SCI qui achète le bien immobilier avec ces apports.

Son fonctionnement
Dans ce type de société, immatriculée au registre du commerce, chaque actionnaire détient des parts sociales à hauteur de son apport.

Les statuts déterminent les modalités de décision. Un ou plusieurs gérants sont désignés et disposent souvent (par les statuts ou un acte annexe) de très larges pouvoirs : ils peuvent en principe accomplir tous les actes de gestion réalisés dans l’intérêt de la société. 

Les dettes et bénéfices engendrés par le bien détenu par la société sont répartis entre les associés. Ainsi, si des travaux doivent être accomplis sur les biens détenus, leur coût est réparti entre les associés, à hauteur de leur parts sociales.

La responsabilité des associés n'est pas solidaire. Un associé, qui règle dans les limites de ses parts les dettes de la SCI, ne peut donc se voir réclamer le paiement du reste par les créanciers, si d'autres associés ne respectent pas leurs obligations.

La donation des parts sociales de SCI est plus avantageuse que la donation d’un bien immobilier classique. Les donations de parts sont soumises aux abattements classiques (exemples : 100.000 € par parent et par enfant, ou 31.865 euros pour les petits-enfants, renouvelables tous les 15 ans). Donner des parts de société plutôt que des biens immobiliers permet d’ajuster au mieux la valeur transmise et de ne pas dépasser les abattements. 

Les parents peuvent aussi se réserver l’usufruit des parts, l’assiette fiscale ne sera constituée que de la valeur de la nue-propriété. Au-décès des usufruitiers, les nus-propriétaires deviennent pleinement propriétaires des parts sans avoir de droits de succession à régler.

De plus, si la SCI a souscrit un prêt pour financer l’acquisition d’un bien immobilier, la valeur des parts transmises tient compte de ce passif.
Enfin, la valeur des parts peut bénéficier d’une décote. La valeur vénale des parts est en effet toujours inférieure à la valeur vénale de l’immeuble ramenée au nombre de parts. Cette décote joue pour les droits de donation et pour les droits de succession. 

Durée de vie d’une SCI
Elle garantit la pérennité du patrimoine sur plusieurs générations. La SCI, dotée d'une personnalité distincte de ses membres, est instituée pour une durée  pouvant aller jusqu'à 99 ans (C. civ., art. 1835 et 1838). Un associé unique ne peut pas imposer aux autres la dissolution anticipée de la SCI. La SCI exclut la vente forcée du bien.